出租房又爆室內(nèi)甲醛檢測超標，何時讓人住的安心？租房居，居不易，即使是住在高端人才，租大品牌自如，也不例外，新找出租房入住前找甲醛檢測機構(gòu)單位，但是出租房室內(nèi)甲醛檢測超標現(xiàn)在頻頻發(fā)生。
近日有媒體報道鏈家旗下O2O出租平臺部分出租房室內(nèi)甲醛檢測超標。據(jù)新華社調(diào)查，裝修后，部分免費房屋只通風幾天，然后就掛牌出租給租客。事件被舉報后，居民被免費給予經(jīng)濟補償，并承諾無條件為遇到此類問題的租戶提供過渡性酒店住宿。此事雖是個例，但也給當下火熱的租房市場帶來冷思考。無論是租房還是購房，室內(nèi)甲醛檢測指標的規(guī)范并未形成強制約束，很多人仍可能遇到房屋甲醛超標的問題，找甲醛檢測機構(gòu)單位確實測甲醛確實超標了。一向以品質(zhì)化、高端路線聞名的自如也出現(xiàn)這類問題，這讓外界對租房機構(gòu)的管理和盈利能力產(chǎn)生擔憂。
在“租購并舉”的宏觀背景下，此事或許正是當下租房市場發(fā)展的一個注腳：怎么保證租賃房屋的居住品質(zhì)，還需要更多細化的標準和規(guī)范；怎么強化市場化租房機構(gòu)的管理和服務，還需要在減成本、降杠桿上下功夫。隨著“租購”現(xiàn)象的興起，需要制定出租房屋的具體規(guī)定11月24日，北京市昌平區(qū)龍騰苑的一位自如房客向“自如管家”（自如公司的基層社會服務管理人員）反映，所住房屋建筑找甲醛檢測機構(gòu)單位進行室內(nèi)空氣檢測出現(xiàn)異常可以引起我們身體不適；次日“自如管家”提出為房客免費換租或免費退租，并提供搬家服務，而當事房客希望能夠繼續(xù)居??；此后，雙方需要針對房屋內(nèi)空氣產(chǎn)品檢測和室內(nèi)甲醛檢測可能存在超標等問題進行了多次交流溝通。
12月初，此事經(jīng)媒體進行報道，引發(fā)關(guān)注。自如方面承諾為遇到此類問題的房客，甲醛檢測機構(gòu)單位經(jīng)過室內(nèi)空氣檢測超標，無條件提供過渡期酒店住宿，并在此期間企業(yè)提供一些免費換房或免費退租服務，退回押金及所有未發(fā)生的房租及服務費。雖然自如方面知識表示，其對房屋建筑裝修的所有中國家具設(shè)計材料都制定了嚴格控制標準，并且我國已經(jīng)在內(nèi)部啟動了國家關(guān)于公司原材料、施工技術(shù)工藝及供應商信息管理的核查，但這些具體做法并沒有回答沒有一個會計行業(yè)環(huán)境問題：租房行業(yè)從選材裝修，到出租管理，以及影響后續(xù)的運營工作服務，何時才能有相應的細化規(guī)范？
與商品房市場詳細明確的驗收流程不同，租賃住房市場，尤其是此類非中介租賃機構(gòu)經(jīng)營的租賃房屋，沒有詳細的驗收流程。例如，《北京市房屋租賃管理條例》雖然對出租房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備符合建筑、消防、公安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不危及人身安全，但對裝修后甲醛處理、甲醛檢測機構(gòu)單位室內(nèi)空氣檢測等環(huán)節(jié)沒有具體要求。室內(nèi)甲醛檢測標準（GB/T18883-2002）自2003年開始實施，沒有考慮到當今租賃市場的復雜性。
方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認為，在“租購并舉”的政策框架已經(jīng)搭建起來、市場機構(gòu)參與租房熱情高漲的情況下，租房領(lǐng)域的細則和標準亟需建立。具體到此次自如部分房屋甲醛超標的案例，他認為應該從上游的建筑裝飾領(lǐng)域入手，這是大多數(shù)室內(nèi)甲醛檢測問題的主要環(huán)節(jié)。易居研究所智庫中心研究主任嚴躍進表示，租賃市場經(jīng)過一年多的發(fā)展后已逐漸成長。他說: 「現(xiàn)時的框架政策已經(jīng)落實，但有關(guān)樓宇安全、室內(nèi)裝修等方面的具體要求仍未落實，例如裝修工程完成后需時多久才可入伙，以及租住房屋應符合什么標準等?！共豢杀苊獾氖?，利潤會很困難，等待時間會縮短。
雖然經(jīng)過甲醛檢測機構(gòu)室內(nèi)空氣檢測超標更多可能來自房屋裝修設(shè)計過程中的裝飾建材，但造成房屋無法進行持久通風的根本原因，還是存在許多租房機構(gòu)通過自身的商業(yè)經(jīng)濟模式。以數(shù)量最多的 ziru“ ziyou home”產(chǎn)品為例。企業(yè)從業(yè)主端承接整棟房子，經(jīng)過裝修后的家具和用具，以房間為單位對外出租。自2011年5月在北京推出以來，裕佳以其出色的生活體驗和優(yōu)質(zhì)的服務迅速打開了市場?，F(xiàn)在全國有超過24萬間客房。但這種房屋裝修后，往往沒有較長的通風時間處理。
據(jù)北京市東城區(qū)一位名叫姚的“免費管家”介紹，“免費朋友之家”的產(chǎn)品在***次租賃時通常會留出閑置時間進行通風，但考慮到成本回報，通風時間一般不會超過一個月，在后續(xù)的租賃中一般也不會閑置太久。但是因為“免費友好”一般比較干凈，服務也不錯，所以很受北京年輕白領(lǐng)的歡迎?！斑@背后的一個問題就在于，這類企業(yè)以提高租客入住率為導向，對于一些居住本身的功能相對是忽略的?！眹儡S進分析稱，自如這類非中介的租房平臺本身的商業(yè)模式?jīng)Q定了其必須精細化管理，因此在出租的時候必須考慮閑置期，裝修后入住時間越晚，閑置的時間越長，越不利于商業(yè)回報。
“很多企業(yè)其實是類似的，在三五年內(nèi)它必須縮短待出租時間，這樣一來出現(xiàn)這種情況（指甲醛超標）也不奇怪。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，一線城市的這類“二房東”往往還會將客廳隔斷為一個房間，這進一步給租賃房屋的室內(nèi)通風帶來挑戰(zhàn)。實際上，這類做法在租賃公司市場發(fā)展并非少數(shù)，但在我國目前的政策進行環(huán)境下并不合規(guī)。張大偉說，租房市場的需求問題依然具有強烈，商業(yè)管理模式可以決定了“二房東”式的租房企業(yè)文化必須能夠通過不斷縮短閑置時間、擴大可出租面積等辦法來創(chuàng)造盈利能力空間，而這些做法往往又有違規(guī)嫌疑。
事實上，“二房東”租房管理模式研究目前的發(fā)展仍較為緩慢而謹慎，其主要問題原因主要在于房源信息資產(chǎn)進行價格高企，租金回報率長期處于較低，而企業(yè)的融資環(huán)境成本維持在高位，這兩大重要因素在很大影響程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。
“很難盈利，這是一個非常突出的問題，”鄧浩志說。據(jù)鄧浩志介紹，目前大多數(shù)自有物業(yè)租賃企業(yè)，以及“兩房東”式的租賃企業(yè)無法解決利潤問題，主要原因仍然是住房成本和利息成本過高?！艾F(xiàn)在北上廣深四大一線城市租金回報率大概在1.5％到2％之間，如果按商品房算，盈利難?！编嚭浦颈硎荆艾F(xiàn)在普遍房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本是7％到8％左右，如果地價下降到只是商品房價格的1/3左右，那么盈利能力提升3倍，租金回報率可以達到4.5％到6％之間，但仍然沒能夠蓋過利息成本?！?/span>
住房企業(yè)“集團軍”進局，關(guān)鍵還是在供給方面，即使大多數(shù)一、二線城市的租金與銷售之間存在差距，但租這塊蛋糕的企事業(yè)單位還是很多的。其中，一些實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商正扮演著“集團軍”的角色。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有20多家百強房企啟動長租公寓類租房項目的發(fā)展戰(zhàn)略。如萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮在接受媒體采訪時表示，萬科計劃成為租賃行業(yè)的龍頭企業(yè)。再比如碧桂園集團總裁莫斌提出，力爭在2020年做到100萬套長租公寓。
房企“集團軍”的進入會進行進一步發(fā)展改善租房用戶體驗嗎？嚴躍進認為我們答案是肯定的?！罢嬲覂?nèi)甲醛檢測超標這類情況形成倒逼的，應該是房企和自持型公寓的參與?！痹趪儡S進看來，這類房屋大多由專業(yè)的房企開發(fā)、裝修，在交給業(yè)主之前需經(jīng)過政府部門驗收，經(jīng)過甲醛檢測機構(gòu)單位CMA檢測流程的出租房，擁有室內(nèi)甲醛檢測CMA檢測報告相對可靠。他認為，這類由房企開發(fā)并出租的房源在租房市場上，會比中介型、“二房東”型房源更受歡迎。
但在租售比高居不下的一線城市，房企所開發(fā)并持有的租賃房源能有多大的商業(yè)前景其實也考驗想象力?！耙惶?00萬元的房子，月租金也就七八千元，租售比太懸殊了，（房地產(chǎn)）企業(yè)只能是以多隔斷、低配置的裝修來創(chuàng)造盈利空間。”張大偉認為，在土地價格高企的情況下，房企的入局并不能解決租房市場甲醛超標、服務不到位等問題；相反，隨著企業(yè)進入越多，有可能出現(xiàn)此類室內(nèi)甲醛檢測超標負面事件的可能性更大，因為租房領(lǐng)域的企業(yè)競爭激烈。張大偉認為，核心的解決辦法還是增加租房用的土地供應。12月7日，北京市住建委在官網(wǎng)發(fā)布消息稱，目前有約12萬套國企利用自有用地建設(shè)的保障房；北京全市企業(yè)自持租賃房項目有27個，自持面積約143萬平方米；已開工朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)等5個利用集體土地建設(shè)租賃住房試點項目、房源1.28萬套，目前已入住4200余戶。
在上海，自7月份推出***租賃住宅用地以來，已售出至少15個租賃住宅用地，面積47.12萬平方米，總建筑面積近109萬平方米，預計將形成至少1.81萬套租賃供應房。這些企業(yè)試點誠然效果具有顯著，但相比存在巨大的租房需求，仍然顯得杯水車薪。張大偉認為，租賃住房土地或房源的供給方面還需要增量?！傲可俚脑?，變相地就變成社會保障房了，對整體目標市場環(huán)境沒有一個什么問題影響，跟市場管理脫節(jié)?！?/span>
出租房又爆室內(nèi)甲醛檢測超標，何時讓人住的安心？鄧浩志注意到，有些不同城市的做法是，在商品房建設(shè)用地當中可以指定一部分進行專門技術(shù)用于企業(yè)發(fā)展提供租賃公司物業(yè)，他擔心這會進一步加劇房屋租售的供求關(guān)系矛盾。此外，若單純靠政府部門指定的自持物業(yè)，租賃住房的總量顯然還不夠。“所以我們要看怎么盤活現(xiàn)在中國集體用地、盤活 三舊改造 ，但這些問題相關(guān)的政策對于現(xiàn)在還不知道。”
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